二手公屋成交創新高 逾4球盤照搶 顯徑邨因「沙中線概念」稱王

2019 年 5 月 21 日
普羅市民只求「安樂蝸」,但現時市區樓動輒逾2萬元一呎,即使將目光投向新界區,600萬元以下「上車盤」買少見少,因此連一向予人感覺樓齡高、設施舊、配套較差的公屋,亦成為一眾買家搶購對象!

公屋買賣,始於房委會於1997年12月為滿足公屋居民置業需求而推出租者置其屋計劃 ﹙Tenants Purchase Scheme ),讓租戶以低廉價錢購買現時居住的單位,而租者置其屋計劃中出售的屋邨,全部均是1982年至1994年期間落成、39個沒有和諧式單位的公共屋邨。

即是說,現時可供出售的最「年輕」屋邨,樓齡已有25年,「最老」的更高達37年。話雖如此,公屋市場交投依舊暢旺,近期更可用火熱來形容!

計今年首季,二手公屋買賣合約登記﹙包括補地價的自由市場及未補地價的第二市場﹚錄得224宗,總值6.19億元,較2018年第四季的164宗及4.34億元,分別上升36.6%及42.5%,宗數升穿2016年第2季221宗高位;金額亦打破去年第2季5.8億元舊記錄,齊創出歷史新高。

到了4月,公屋交投勢頭未減。據中原地產數據,4月份錄得98宗二手公屋買賣合約登記,總值2.8億元,較3月的75宗及2.17億元,分別上升近31%及29%,金額升穿今年1月2.4億元舊記錄,宗數亦升破1月份89宗的高位,齊創近19年歷史新高。期內,共有6宗逾「4球」的二手公屋買賣,其中一宗更打進本港十大買貴公屋之列。

公屋成交,向來較少報道,但二手市場中,某些公屋邨卻經常上榜,交投活躍,甚至屢爆「公屋王」,原因為何?

 

去年交投最活躍公共屋邨大盤點︰

「交投王」青衣長安邨——大部份業主已「封盤」

盛產「公屋王」的青衣長安邨,屬青衣第2大公屋屋邨,早在1987年開始入伙,去年成交登記宗數達49宗,全港居冠,涉資逾1.3億元。本月,該屋邨一個實用面積150平方呎的開放式單位,於自由市場以264萬元沽出,呎價17,600元,創屋苑次高,可見買家「搶樓」心切!

不過中原盧雅俊坦言,去年交投暢旺,已經差不多將所有放盤「銷晒」,加上樓市回緩,青衣長安邨大部分業主均已「封盤」不賣,「業主﹙擔心﹚賣咗好難買番,好多沽盤都可能是老人家離世後,子女不是住在青衣,所以將單位放售。」

「公屋王」沙田顯徑邨——熱捧「沙中綫概念」

不過要數最「瘋狂」的地區,就不得不提沙田顯徑邨,現時本港最貴的「公屋王」,正出自這個33年樓齡的屋苑。去年7月沙田顯徑邨顯貴樓高層10室一個566呎單位,以665萬元的自由市場價成交,實用呎價達1.17萬元;而今年首季買賣登記宗數最多的公屋屋邨亦為沙田顯徑邨,共錄得15宗登記,總值4,723萬元。

據中原地產統計的「歷年十大最高買賣金額登記個案」中,除上述最貴「公屋王」外,顯徑邨亦有兩宗成交打入「十大」,分別是去年8月顯揚樓高層20室,以550萬元成交,排行第7位;以及2017年11月成交的顯德樓高層5室,成交價為530萬元,排第10位。

該屋邨雖然早在1986年入伙,樓齡超過30年,但仍吸引如此多買家青睞,其實與「沙中綫概念」不無關係,全因「沙中綫」顯徑站,正正座落於顯徑邨旁邊。

美聯鄒文波稱,過去顯徑邨屬3線屋苑,主要因交通不便、公屋外觀,及以往沒有樓市「辣招」限制,「外邊選擇多,大大打消買家購買意欲。」不過現時在政府辣招影響下,市場缺盤,樓價同時飛升,買家難以覓得「荀盤」,寧願退而求其次,買入較便宜的顯徑邨,然後將錢投入「屋企裝修」。

他提到,目前顯徑邨放盤量不多,只有約4個盤,而且大多都是連租約。

 

黃大仙鳳德邨——全港最貴呎價公屋

除了青衣長安邨及沙田顯徑邨外,黃大仙區亦盛產「藍籌」公屋。去年單是鳳德邨、東頭邨及黃大仙下邨已經有77宗成交,為公屋成交最多的區份。

據土地註冊處資料顯示,去年6月鳳德邨碧鳳樓中層20C室,實用147方呎,於自由市場以278萬元成交,呎價高達18,912元,成為全港歷史呎價最貴公屋。

富誠地產潘祖兒就指,買家大多因為現時樓價貴,礙於實力唯有選擇公屋單位,又指目前黃大仙以鳳德邨成交最多,單是上月已有5宗,但主要都是以綠表或「白居二」為主,絕少自由市場的買賣成交。

 

深水埗李鄭屋邨​——綠、白表客居多

公屋放盤本身已經少之又少,經過過去數月的「搶購」後,準買家的購買力,也開始由新界區轉至九龍區。上月最多買賣登記的公屋屋邨為深水埗李鄭屋邨,錄9宗,總值2,888萬元;其次是沙田廣源邨,錄7宗,總值2,163.8萬元;排第3位為藍田德田邨有6宗,總值1,734.5萬元。

以李鄭屋邨為例,該屋苑的信義樓高層34室,實用面積277平方呎,日前連地價以390萬元沽出,呎價14,079元。中原溫志聰解釋,深水埗李鄭屋邨主要客源為綠表及白居二的買家,「呢個成交係業主要買家自己補埋地價先咁貴;不過依家居屋都500幾萬、甚至700萬,唔少買家都唯有轉去公屋市場。」他又稱,李鄭屋邨目前放盤約12個,「好多都封盤話唔賣。」

 

學者:起碼好過劏房先

中大商學院高級講師李兆波接受《香港01》訪問時認為,樓價高企下造成這樣的情況「唔出奇」,「公屋入門低,管理費平,空間亦大一點,起碼好過住劏房先。」

不過有買家購入公屋目的卻是收租,如月初成交的表衣長安邨安泊樓高層單位,代理稱買家為投資者,相信簡單裝修後好快便可出租,料租金回報逾3.6厘。李兆波認為,若果回報率高的話亦是一項不俗的投資,「近日唔少投資股價都損手,債券亦少人買,若果有穩定回報都算不錯。」惟他強調,在土地不足、住宅單位供不應求的影響下,情況已偏離政府當初推出「租者置其屋計劃」的目標。

李兆波又進一步質疑,政府同時通過印花稅去「偷」市民的錢,「樓價上升,但稅率卻沒有隨住上升,依家(買樓)動輒都要600萬元,但(政府)仲有200萬元的稅階。」

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